Era sé una vez un tipo listo, le vamos a llamar, por ejemplo Carlos, que veía cómo pasaban a su alrededor tipos que se hacían inmensamente ricos construyendo y vendiendo viviendas. El negocio era sencillo: compraban terreno barato, construían un edificio de viviendas y las vendían. De lo único que se tenían que preocupar era de contratar a los técnicos (empresas, arquitectos, etc) que hicieran todo el trabajo de campo. Él solo tenía que pagarles y, mas tarde, al vender las viviendas recuperar su dinero. El problema era que él no tenía tanto dinero como para comprar el terreno, pagar a un constructor, a un arquitecto, a un aparejador, etc.., y construir las viviendas para venderlas posteriormente y recuperar (multiplicado por 20) lo que había invertido. Y aún menos, quería pedir un préstamo al banco hipotecando sus bienes.
Pero Carlos no era tonto, siempre había sido el chico espabilado de la clase. Alguien, una noche en una conocida discoteca madrileña, le había comentado algo sobre las cooperativas de viviendas. Se le encendió la bombilla. A simple vista, el negocio del siglo: él no ponía el dinero, ni lo pedía al banco, sino que eran los cooperativistas a través de aportaciones los que iban, poco a poco, avanzando todo el dinero. Una vez reunido dicho dinero en una cuenta, se encargaba de administrarlo, comprando los terrenos, y construyendo las viviendas, solicitando las licencias, etc. El negocio redondo: se haría millonario en poco tiempo.
Así que se informó e hizo lo que marcaba la ley: crear una gestora para llevar a cabo su proyecto.
Mediante una acertada campaña de marketing, atrajo a jóvenes cooperativistas ofreciendo la promoción de viviendas. En su propaganda, tal y como se indica en la Ley 57/1968 y en la Ley 38/1999, se explicaba que, las cantidades que entregaran a la Cooperativa, estarían garantizadas, tanto por la aseguradora, que controlaría la cuenta donde se depositaban los fondos para el buen uso de los mismos, como con un seguro de caución, que garantizaba que si el proyecto no llegaba a buen fin, la aseguradora les reintegraría a los socios las cantidades aportadas. Una vez terminada la obra, también se exigiría la contratación de un seguro decenal para garantizar que si la estructura del edificio cedía, la inversión podía recuperarse. La información era detallada y cumplía con su objetivo tranquilizador.
En 2007, por fin, se constituyó la cooperativa de viviendas de protección pública para beneficio de unas ochenta familias.
Se fueron anticipando cantidades, a una media de 120.000 € por cada socio. Finalmente fueron unos setenta cooperativistas. El 25 de marzo de 2010, tres años y medio después de la creación de la cooperativa, se habían aportado en total 5 millones y medio de euros. Ese día se procedió a la disolución de la cooperativa por falta de fondos, no pudiendo hacer frente a las deudas. La cooperativa entró en concurso de acreedores. No estaban ni las viviendas construidas ni el dinero aportado.
En resumen:
a) Los cooperativistas anticiparon miles de euros. Lo que no les había informado la gestora es que aún no tenían derechos sobre suelo apto para edificar. Es decir, que se adhieren a un proyecto inmobiliario inicialmente destinado a vivienda protegida en el que todavía no es posible ni iniciar las obras ni obtener calificación provisional.
b) A los cooperativistas se les facilitó, por parte de la aseguradora, un certificado individual de seguro de caución en el que únicamente se les garantiza que los anticipos se destinan exclusivamente a atender las necesidades de financiación de la promoción. En dicho certificado se afirma expresamente que se trata de un seguro de caución distinto a los exigidos en la Ley 57/1968. Además, la aseguradora efectuaba un control de gestión de la cuenta corriente especial donde se ingresaban los anticipos.
c) La Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de cantidades anticipadas a la construcción de viviendas distintas de las de protección oficial está dirigida a garantizar la devolución de tales anticipos si por cualquier causa las viviendas no se llevan a efecto.
Aunque en la publicidad de la promoción aparecía bien claro que todo estaba garantizado, ¿pueden los cooperativistas recuperar su dinero reclamando a la aseguradora que indemnice por el seguro de caución?.
PISTA: La aseguradora dijo que el seguro de caución que habían contratado no tenía por objetivo indemnizar si el proyecto no se llevaba a cabo y los cooperativistas decidieron denunciar el caso. El juicio recae en una sala donde se sientan:
- JUEZ: Fulanito
- JUEZ SUPLENTE: Menganito (concuñado del anterior)
- ABOGADO DE LA ASEGURADORA: Antoñito (hermano del juez)
- ABOGADO DE APOYO DE LA ASEGURADORA: Sin nombre (sobrina del juez y del juez suplente)
A finales de octubre de 2012 dicha sala NO condena a la aseguradora a indemnizar a los asegurados y lo argumenta así:
1º Considera que la obligación de asegurar en los términos de la Ley 57/1968 sólo nace cuando se inician las obras y existe calificación provisional de las viviendas como protegidas. Para ello, se basa en distinta normativa que prescribe la obligatoriedad del promotor de obtener calificación provisional para percibir anticipos. Siguiendo este argumento se concluye que -dado la falta de inicio de las obras- no se aplica la Ley 57/1968. Se trata de un seguro distinto al que exige la ley.
2º El contrato de adhesión de los cooperativistas no tiene que ver con un contrato de venta sobre plano porque en dichos contratos de adhesión, dado el incipiente desarrollo urbanístico del Sector, todavía no se definen ni las parcelas sobre las que se asentará la futura edificación ni se asignan viviendas concretas ni se dan previsiones de fechas de inicio de construcción de las viviendas. Los cooperativistas sólo adquieren unos hipotéticos derechos de suelo futuros. Se concluye entonces, de nuevo, que estamos ante un seguro distinto al que exige la tan citada Ley preconstitucional.
Menos mal que se recurrió la sentencia y finalmente se les dio la razón a los cooperativistas. La aseguradora tuvo que indemnizarles con las cuantías que se habían fijado en los contratos de seguro de caución. El mundo judicial se había paralizado esperando dicha sentencia indemnizatoria, pues centenares de juicios estaban pendientes para aplicar la misma. ¿Cómo unos cooperativistas han podido tumbar a una de las aseguradoras mas fuertes del sector de la construcción hasta llevarla a la venta?. Algunas veces lo justo vence y no pagan siempre los mismos. Algunas veces algunas aseguradoras hacen mal las cosas y les sale caro.
Fotografía © Coloca Aristóteles Sandoval primera piedra de Centro de Investigación de Continental Bajo Licencia CreativeCommons SA (2014)
