¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal en una obra y cuando no?

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) exige un seguro al promotor que cubra durante diez años desde la finalización de la obra los vicios o defectos que afecten a la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Pero no siempre es el seguro decenal obligatorio.

La normativa fija la obligatoriedad de la garantía decenal para edificios cuyo destino principal sea el de viviendas. Para que esta obligación se haga efectiva, no se permite la inscripción de la nueva obra en el Registro de la Propiedad. De modo que el promotor no puede, por ejemplo, obtener financiación hipotecaria o comercializar las viviendas.

Precisa seguro decenal la reconstrucción de una casa que en el Registro de la Propiedad consta como en ruinas, sobre la base de un mero certificado técnico sobre la antigüedad de dicha casa y su rehabilitación dentro de los 10 años anteriores bajo una licencia de reparación de cubierta y adecentamiento exterior.

Por definición, no precisan seguro decenal las obras que no afecten a los elementos estructurales (art. 19-1-c de la Ley 38/1999), correspondiendo la certificación sobre este extremo exclusivamente al técnico competente (Resolución DGRN de 11 de febrero de 2009).

Tampoco es necesario seguro decenal en el cambio de uso de local a vivienda, pues no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los supuestos dudosos se resolverán por la oportuna certificación técnica.

No es necesario el seguro decenal en una ampliación estructuralmente independiente que sólo afecta al local-garaje de un edificio destinado principalmente a viviendas.

No es obligatorio en seguro decenal en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación del seguro decenal por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución del seguro decenal, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

La construcción de residencias (geriátricas, estudiantiles, militares, eclesiásticas, etc.) no está obligada a la suscripción obligatoria de un seguro decenal de daños porque el “destino de vivienda” (edificación apta para constituir de manera permanente y autónoma el centro de convivencia de una persona) es diferente del “género residencial” en el que la permanencia no es una característica propia.

- Hotel: Se exceptúan de la obligatoriedad de un seguro decenal de daños porque las habitaciones no pueden satisfacer de manera autónoma la necesidad de una vivienda, además de ser un destino temporal y no permanente.

- Apartahotel: Aunque los apartamentos sí puedan satisfacer de manera autónoma la necesidad de vivienda, las estancias son temporales y no permanentes, y tampoco es obligatoria la suscripción de un seguro decenal de daños a la edificación.

- Edificio en régimen de multipropiedad: Al igual que pasaba con los apartahoteles, los edificios en multipropiedad sí son aptos para vivienda en los términos que expone la Ley, pero el destino, por definición, es temporal/turístico y eso exime la obligación de contratación del seguro decenal de daños a la edificación.

- Condohotel: Los condohoteles sí serían objeto de obligatoriedad de suscripción de seguro porque su régimen de habitabilidad es permanente, aunque su fórmula de explotación sea similar a la de un hotel: habitaciones que se utilizan como vivienda + servicios adicionales compartidos entre todos los propietarios y que se gestionan igual que un hotel.

- Edificio de viviendas en régimen de alquiler: el seguro decenal es obligatorio ya que el destino de la edificación es la vivienda. Lo mismo ocurriría si la fórmula de explotación fuera propiedad o cesión en usufructo.

- Edificio de viviendas asistidas: también es exigible el seguro decenal de daños a la edificación en la construcción de un edificio dividido horizontalmente en viviendas asistidas ya que los servicios asistenciales son un plus añadido a su destino como vivienda permanente.

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