Reclamación de vivienda con deficiencias constructivas
Me han vendido una casa que tiene deficiencias constructivas. ¿A quién reclamo?
Depende. Siempre hablando de que la vivienda que he comprado no tiene mas de diez años de antigüedad desde que se terminó de construir. De momento, yo me pondría en manos de un buen abogado especialista para que me asesorase correctamente. Es lógico pensar, en un primer momento, que nos han timado. Puede ser que si y puede ser que no.
Hace poco tuvimos un siniestro en la correduría en el que el vendedor de una vivienda contrató a unos albañiles y pintores para que sanearan la misma antes de la visita de un comprador muy interesado. Los albañiles hicieron su trabajo, el comprador compró y meses después llovió y empezaron a salir una cantidad enorme de grietas en fachadas y paredes.
Es un claro ejemplo de que un vendedor puede ocultar deficiencias visuales obrando de mala fe con el fin de vender la vivienda y pasarle “el muerto” a otro. Totalmente denunciable.
En otras ocasiones no se ha obrado de mala fe y empiezan a aparecer los problemas por una negligencia no intencionada. Dependiendo de los daños que aparezcan en la construcción, existen responsabilidades que señala la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación).
“El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.”
Y aquí aparece el seguro decenal de daños. ¿Cómo actúa dicho seguro cuando existe un vicio oculto o defecto de construcción que afecte a la seguridad estructural del edificio?. El seguro, si el reclamante lleva razón (previa visita de peritos enviados por la compañía) paga o repara el daño y, después, se encargará de reclamar a constructor, arquitecto, empresa de geotecnia y demás agentes intervinientes en la obra si entiende que han cometido una negligencia profesional en su trabajo. A su vez, estos intervinientes tienen su seguro y se hará cargo de las indemnizaciones de sus clientes.
Es decir, que hay que mirar no sólo lo bien que están pintadas las fachadas de la vivienda que me quiero comprar, sino que también cuente con un seguro decenal que palíe daños durante los primeros diez años de vida de mi nueva vivienda. Esto es algo obligatorio en el caso de las viviendas destinadas a venta (la contratación de un seguro que cubra durante los primeros diez años desde que se ha construido la vivienda, los daños derivados de vicios y/o defectos ocultos que afecten a la estabilidad estructural de la vivienda).
Y aquí llegamos a un punto muy interesante que afecta de lleno a las coberturas. La ley permite a una aseguradora emitir póliza decenal de una vivienda sea cual sea el estado de la misma. Es decisión de la aseguradora asumir un riesgo grande o no asumirlo. Pero la ley otorga a las aseguradoras un poder muy poco entendible. Pongo un ejemplo: si una vivienda se ha ejecutado sin existencia de estudio geotécnico, la aseguradora puede poner una “Reserva técnica” en su póliza por este hecho y si existe un siniestro que esté derivado de dicha inexistencia (por ejemplo, un mal cálculo de la tensión admisible del terreno), puede negarse a pagar y la ley se lo permite. En el momento de la compra-venta, ni comprador de la vivienda (ni el notario) pedirán al vendedor el acta de recepción de la vivienda ni el informe de la OCT o del gabinete de arquitectos que ha realizado la verificación del riesgo, para comprobar si existen Reservas sobre la vivienda, por lo que tener seguro decenal y no tenerlo es lo mismo. Los notarios sólo piden la existencia del seguro decenal y el recibo correspondiente. Pero no miran si mas abajo pone “este documento se titula seguro decenal pero no cubre nada”
Si fuera yo, cuando vaya a comprarme una vivienda pediré la póliza, el acta de recepción y el informe emitido por la aseguradora sobre el riesgo, y si veo que existen reservas sobre la vivienda, no compraría ni loco, porque eso quiere decir que existe una alta probabilidad de que sobrevenga el siniestro. Y en este caso, olvídate del seguro, te tocará denunciar al arquitecto y al constructor para ver si sacas algo y no te quedas con una casa en ruinas.
Fotografía © Demolición Bajo Licencia CreativeCommons SA (2014)