El notario me exige un seguro decenal para realizar la venta de mi vivienda

En muchas ocasiones nos llaman personas que no tenían ni idea de lo que era un seguro decenal hasta que han intentado vender su vivienda y se han encontrado con que el notario les ha dicho que sin este seguro no pueden venderla.

Acto seguido, cuando llegan a casa hacen lo que haríamos todos: meternos en internet y buscar en el maravilloso mundo de google respuestas a todas nuestras preguntas. ¿Qué es el seguro decenal? ¿Por qué es obligatorio contratarlo si quiero vender mi vivienda y todavía no han trascurrido 10 años desde que finalizó la obra? ¿Con qué aseguradoras puedo contratar un seguro decenal?

Después de mirar y remirar en internet y encontrar términos como LOE, OCT, estudio geotécnico, final de obra, acta de recepción, CTE.., el lío es mayúsculo porque son muchos términos que se desconocen y no hacen mas que liar el asunto y perder la perspectiva de mi objetivo final: vender mi vivienda antes de que el comprador que he encontrado se eche para atrás.

Esta guía tiene por objetivo, poner en orden todos los pasos que debe seguir una persona que quiera vender su vivienda y se encuentre ante la imposibilidad de hacerlo porque no tiene seguro decenal.

1 – El seguro decenal es un seguro que protege al propietario de la vivienda ante la posibilidad de que dicha vivienda tenga vicios ocultos que pongan en peligro la estructura de la construcción. No es un seguro de hogar que cubre las goteras, las roturas de tuberías, etc.., sino que es un seguro muy específico, con una única cobertura: cubrir ante la posibilidad de que la vivienda esté en peligro de venirse abajo por un vicio estructural.

2 – El seguro decenal es obligatorio para toda construcción destinada a vivienda, con una única excepción: vivienda unifamiliar construida por un único individuo persona física y que se destine a uso propio.

3 – Lo primero que hay que hacer es hablar con el comprador de la vivienda y preguntarle por la posibilidad de eximirnos de la contratación de este seguro. Es totalmente legal, pero también sería ético si avisamos al comprador de que adquiere una vivienda que visualmente puede estar perfecta, pero que si tiene vicios ocultos quedará desamparado. De forma paralela habría que realizar una “consulta vinculante” al colegio de registradores (www.registradores.org) para que nos respondan por escrito a la pregunta: “¿nos registrarán ustedes la compraventa en el registro si poseemos un documento donde el comprador nos exime de contratar el seguro decenal?”. La consulta vinculante no es mas que una respuesta por escrito a esta pregunta para que luego no se echen para atrás.

4 – Si el comprador y el Registro nos eximen de la contratación del seguro decenal (algo bastante improbable pero que hay que probar), realizaremos la compra-venta sin mayor problema. Pero en el caso de que no sea así, debemos seguir el proceso.

5 – Hay que recopilar toda la documentación de la obra: estudio geotécnico, proyecto completo, planos, informes de ensayos, certificado final de obra y acta de recepción. Si faltase algún documento, en la correduría te informaremos de las alternativas.

6 - ¿Con qué aseguradoras podemos contratar el seguro decenal?. Con pocas. Normalmente extranjeras, pero que pertenecen a la Unión Europea y, obviamente, tienen permiso de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) para operar en España, por lo que tranquilo, el seguro tiene la misma validez legal que si lo hiciera una aseguradora española, es más, es muy común que aseguradoras españolas aseguren en otros países de la Unión Europea y que las extranjeras aseguren aquí en España. Las aseguradoras nacionales que todos conocemos (Allianz, Caser, Mapfre, Generali, etc) no nos asegurarán, porque como requisito indispensable nos pedirán que aportemos los informes de un OCT (Organismo de Control Técnico) que haya realizado informes de inspección a medida que la obra se iba realizando. Como esto no lo tenemos, ni se puede contratar a posteriori porque la obra ya está terminada, no podremos contratar el seguro decenal con dichas aseguradoras nacionales, por lo que tendremos que acudir a las aseguradoras extranjeras autorizadas a operar en España, que no exigen el requisito de los informes del OCT (que es un invento español). No hace falta ponerse en contacto con esas aseguradoras (entre otras cosas porque no trabajan directamente con el cliente final sino que lo hacen a través de corredores de seguros), lo haremos nosotros, que ya tenemos trato y experiencia con ellas.

7 – Una vez que nos hemos centrado en estas aseguradoras: ¿qué documentación nos piden? La misma que las aseguradoras nacionales y que dijimos en el punto 5, pero hay que añadir un informe que realizará un gabinete de arquitectos sobre la documentación de la obra. El gabinete revisa la documentación de la obra, pero no acuden a visitar la misma, sino que estudian si lo proyectado cumple con la legalidad vigente y todo está bien. El gabinete de arquitectos lo aporta la aseguradora, aunque lo paga el cliente.

8 – Perfecto, ahora ya tenemos claros algunos puntos. Hemos visto la luz porque existe la posibilidad de contratar un seguro decenal para nuestra vivienda y podremos, por fin, venderla. ¿Pero cuánto cuesta dicho seguro?

9 – Depende de varios factores y características de la obra. Aquí hablaré sobre una vivienda estándar, es decir, una vivienda que no tenga características constructivas fuera de lo tradicional, ni materiales no tradicionales, ni pendientes de terreno excesivas.., todo eso se sale de lo estándar y tendrá un coste distinto que será superior. Pero si nos centramos en lo estándar, como suele ser una vivienda unifamiliar cuyo coste total de construcción no supere los 300.000 €, hablamos de un coste del seguro decenal, incluyendo el informe del gabinete de arquitectos e impuestos, de entre 2.500 y 2.900 €.

10 – En resumen:

1. Llamarnos al 91 702 23 48. Le enviaremos un cuestionario de toma de datos de la obra para realizarle un presupuesto de su seguro decenal.
2. Si aceptan presupuesto, deberán enviarnos justificante del pago del seguro junto con la copia de toda la documentación de la obra que se cita en el punto 5 y si faltase algo necesitaremos hablar con ustedes o con su arquitecto.
3. El gabinete de arquitectos de la compañía realizará el estudio de toda la documentación y emitirá su informe que enviará directamente a la compañía.
4. La compañía de seguros firmará ante notario la póliza y le enviará la misma por mensajería o correo ordinario, lo que usted decida.
5. Por fin, VENDER LA VIVIENDA.

11 – El proceso de estudio de la documentación y emisión ante notario es de entre 5 y 7 días.

Y cualquier duda acerca de todo esto, siempre estaremos encantados de ayudarte. Es un proceso sencillo para nosotros, que ya hemos realizado muchos seguros decenales, pero difícil para ti, porque es la primera vez y todo parece complicado.

Fotografía © Vivienda Unifamiliar en Villaverde Bajo Licencia CreativeCommons SA (2014)